La compra de vivienda es uno de los procesos más complicados, pero a la vez constituye la meta y la realización de los sueños de millones de personas en Estados Unidos. Siempre es importante asesorarse y siempre hay que estar informados sobre los programas que ofrece el gobierno para ayudar a financiar dicha inversión. Hablamos con Jacqueline Villanueva, experta en propiedades en el sur de Florida, con centenares de cierres en los que ha utilizado los programas de asistencia económica del gobierno, para saber cuál es el mejor y cómo se puede tramitar sin mayores tropiezos.
QUÈ PROGRAMAS EXISTEN ACTUALMENTE PARA AYUDAR A LOS COMPRADORES?
Si es Miami-Dade County, el condado tiene tres programas, el primero es de $80.000,00 (Ochenta mil dólares) es un préstamo al 2% anual de interés fijo para personas que en el momento del cierre no tienen una propiedad bajo su nombre. La propiedad se puede adquirir en cualquier parte del condado, no tiene una zona exclusiva y tiene restricciones de ingresos. Lo que es muy bueno de este programa es que esos $80.000.00 dólares se toman al 2% de interés en vez de pedirlos al banco con los intereses que estén en el momento. Eso hace que el comprador ahorre mucho dinero en el pago mensual. Este programa permite la compra de casa, condominio, ‘townhouse’ y villa. La única restricción es para casas móviles y casas dúplex.
Hay otro programa que son $35.000 al 0% (Cero por ciento) de interés, cero pagos, es un préstamo diferido, lo que significa que cuando el comprador termina de pagar la hipoteca del banco, tiene que pagar los 35 mil dólares, pero esa cantidad ayuda como un dinero adicional de entrada o “down-payment” lo que le permite al comprador adquirir una propiedad de mayor valor a la que pensaba comprar inicialmente.
Hay un tercer programa que da entre $14,000.00 y $28,000.00 (Catorce mil y veintiocho mil dólares) dependiendo de los ingresos del núcleo familiar y es al 0% (Cero por ciento) de interés, cero pagos y se perdona veinte años después, o sea que si el comprador logra vivir en la propiedad 20 años, no hay que pagar el préstamo.
Los tres programas se pueden combinar si se necesita, tienen restricciones de ingresos y se pueden solicitar con cualquier núcleo familiar para sumar ingresos.
QUÈ INGRESOS DEBE TENER EL COMPRADOR PARA CALIFICAR?
El banco es el que va a determinar el monto de los ingresos dependiendo de la calificación que se esté buscando. El banco tiene en consideración las deudas y los ingresos, además de las asistencias del gobierno, para determinar por cuanto califica el comprador.
CUÀL ES EL TOPE DE VALOR DE UNA PROPIEDAD PARA ESTE TIPO DE PROGRAMAS?
No hay precio limite, el que realmente pone el límite es el banco cuando analice los ingresos, las deudas y en general determine la capacidad de pago. Anteriormente había un límite de $451mil dólares pero fue eliminado debido a los altos costos de la vivienda en Miami-Dade.
CÒMO SE PREPARA UN COMPRADOR PARA APROVECHAR ESTOS PROGRAMAS?
Generalmente nos reunimos con la persona, le pedimos al banco que revise su historial de crédito y de allí miramos la precalificación en ese momento y si es muy baja, elaboramos un plan de acción para saber qué deudas hay que liquidar para poder llegar a la meta que el banco necesita de acuerdo con el precio. Hay deudas que pueden ser liberadas para que se sumen a la capacidad de pago, por ejemplo un automóvil del cual se deben unas 10 cuotas, puede no ser tenido en cuenta por el banco y esa suma aumenta la capacidad de pago.
El conocimiento que tengo, basado en mi experiencia para realizar la precalificación, es muy útil para lograr un buen negocio con el banco. Trabajamos con muchos bancos y hay muchas opciones.
CUÀNTO INFLUYE EL CRÈDITO DEL COMPRADOR
Influye y tiene mucha importancia porque para un préstamo convencional, van a pedir mínimo 640 puntos de crédito y para un FHA puede ser hasta 580 más o menos. Lo que pasa es que cuando se obtiene un subsidio del gobierno, no hay seguro de hipoteca en un préstamo convencional si el banco va a prestar menos del 80% del valor de la propiedad, entonces allí hay un ahorro de $100 o más dólares mensuales, mientras que en un FHA, aunque es más recomendable para las personas que se quieren extender más en su pago mensual, permite usar más cantidad de los ingresos para deudas, pero allí hay un seguro de hipoteca incorporado, que posiblemente algunas personas no lo quieran. Dependiendo del crédito del cliente, se determina qué tipo de hipoteca le conviene. En las hipotecas del gobierno solo se aceptan las de interés fijo, no ajustable ya que el gobierno no quiere poner al cliente en riesgo de que vaya a tener un cambio drástico de tasa y pueda perder su propiedad.
CÒMO ESTÀ LA SITUACIÒN EN DORAL?
Nosotros vamos a muchas reuniones sobre propiedades y sabemos que los precios han bajado porque los dueños aprovecharon mucha gente que estaba dispuesta a comprar y subieron por el efecto demanda. Ahora con los cambios que hay debido a los temas de inmigración, mucha gente tiene miedo y hay rebajas, lo que es percibido como caída de los precios, pero no es así, lo que ocurrió fue que inflaron los precios porque había mucha demanda ya ahora no la hay por el temor causado por el estatus migratorio. Había personas que podían comprar con cualquier tipo de visa y eso cambió.
La rotación también se ha puesto más lenta, ya no hay la fila para comprar la misma propiedad, eso ha disminuido por el temor. También hay personas que compraron y fueron deportadas y el banco va a recuperar.
CUÀL ES LA TENDENCIA DEL MERCADO?
Los precios van a bajar, van a caer porque es lo que hemos visto en los últimos meses, cuando vemos el MLS podemos comprobar que hay caída en los precios en general.
Las personas que requieran asesoría para la compra de vivienda, deben acudir a un agente profesional, hay muchos que no conocen o no saben cómo sacar las mayores ventajas de los programas de ayuda y el comprador puede perder la oportunidad de aprovechar dineros que están allí, listos para los compradores. Jacqueline Villanueva está disponible en el 305-321-2517 y les puede agendar una cita inmediatamente para conocer su caso.
JACKIE’S REALTY LLC – TEL: 305-321-2517
