PENSANDO EN VENDER O COMPRAR CASA? CÒMO ESTABLECER EL VERDADERO VALOR

Yureg Labrador y Rafael Bordones son profesionales inmobiliarios con experiencia en compra, venta e inversiones en inmuebles de BL GLOBAL GROUP/KELLER WILLIAMS. Hablamos con ellos para resolver  la gran pregunta que se hacen tanto compradores como vendedores; este es un buen momento para hacer negocios inmobiliarios, o hay que esperar cambios importantes en el mercado?.

Yureg Labrador (YL): El momento no puede ser tomado como una burbuja inmobiliaria. Aun continuamos teniendo grandes “equities” (ganancias) en las casas, por lo que sigue siendo un buen momento para vender. Lo primero que debemos tener en cuenta es que 2020/21 y 22 no pueden ser tomados como punto de referencia ya que son la excepción y no la regla, esto debido a la pandemia del Covid-19.

En 2020 tuvimos un incremento de más del 18% en el valor de las casas, en 2021 fue de más del 12% y en 2022 de aproximadamente 9%. Pero ese descenso no significa que el mercado se esté desplomando sino que los precios se están estabilizando. El indicador normal de valorización es de un 4% a 5% anual que es el promedio normal en Estados Unidos y hacia allá vamos.

Según la experta, la desaceleración en la valorización es sana para el mercado. Este fenómeno no ocurre solo en el plano residencial sino también en el comercial, así lo cree Rafael Bordones (RB).

RB: Es un mercado que se está estabilizando lo cual es positivo tanto para quienes tienen vivienda como para quienes quieren comprar. El mercado inmobiliario está regido por demanda y oferta pero también es localizado, es decir, el sur de Florida es muy diferente a lo que puede ocurrir en otros mercados. Un factor a tener en cuenta es que ha habido una migración realmente agresiva de más  de 1147 personas diarias al igual que una gran movilización de empresas que han generado empleo lo cual es bastante bueno para el estado.

Tenemos más de 10 años de aumento constante de precios, algo que no va a parar. Todo esto obedeciendo a la migración interna de personas que pagan altos impuestos en otras partes como Nueva York y California, pero además, el sur de Florida es la puerta de los mercados globales.

CÒMO ESTÀ EL MERCADO DE DORAL ESTE AÑO?

RB: Hay inventario y eso es importante para la persona que quiera comprar. El inventario está durando más tiempo, lo que disminuye la especulación y sanea el mercado. Doral está dentro de las ciudades de Estados Unidos con mayor calidad de vida por vivienda, empleo, ubicación, escuelas y parques por lo que es muy atractiva  para mucha gente. Las viviendas están durando entre 30 y 45 días, lo cual es algo normal pero atípico comparado con los últimos años. 

YL: En un mercado antes del Covid-19 normalmente se tienen 6 meses de inventario. En este momento continuamos en un mercado de vendedores porque todavía no llegamos a tener suficiente inventario. En este momento estamos en 3 meses de inventario. La ventaja es que hay mayor inventario y el vendedor ya no puede pedir lo que quiera como en 2020. Ya hay un juego más equilibrado para lograr una buena negociación.  

RB: Hay que tener en cuenta, hablando de Doral, que los precios aumentaron en la ciudad y el promedio de precio de una casa está en $550,000 lo que va de la mano con el condado de Miami-Dade. Hay un nuevo valor de mercado.

La proyección según los expertos de BL GLOBAL GROUP las propiedades se van a seguir valorizando entre un 5 y 6 %. . También es un  año muy especial para personas que ya no necesitan casas tan grandes y pueden comprar una vivienda que se ajuste a sus nuevas necesidades y así dispongan de dinero para su retiro o cualquier otro plan, pero el momento es ahora.

Rafael Bordones se especializa en lo que se conoce como “propiedades de inversión”, en qué consiste este tipo de negocio inmobiliario?

“Yo trabajo con todo lo que tiene que ver con compradores, hemos diseñado estrategias para que una persona compre su casa por primera vez y no se quede con una casa sino que se convierta en un inversionista que es lo que queremos todos los que entramos en mundo del Real Estate”.

CÒMO ESTABLECER EL VALOR DE MERCADO DE UNA CASA?

YL: Lo primero que hay que hacer es contactarnos y tener conocimiento de los valores a los que se están vendiendo propiedades similares en la misma zona. Lo que hacemos es mostrar cómo podemos mercadear la propiedad. Nosotros le suministramos toda la información al vendedor y este termina convenciéndose de cuál es el verdadero valor de su casa. Siempre buscamos la manera de salir al precio del mercado.

Hay que tener en cuenta las características y condición de la propiedad. No todas las mejoras que se hacen a una propiedad se pueden recuperar a la hora de hacer el negocio.

YL: Cuando una persona invierte demasiado en arreglar una propiedad se llama sobre-mejora. Hay valores que se reconocen y que son tenidas en cuenta por los tasadores de la propiedad como puede ser una piscina unos buenos pisos, pero cuando hay cosas muy personalizadas,  es posible que no sean muy valoradas.

YL: Otro de los puntos a tener en cuenta tiene que ver con las condiciones del mercado local. Lo que significa el comportamiento del lugar específico, por ejemplo Doral es un mercado muy diferente a lo que ofrece Kendall por ejemplo. Los lugares tienen diferentes comportamientos relacionados con impuestos, comunidad,

RB: Debemos tener en cuenta los comparables ya que básicamente el mercado del Real Estate es local.

Los expertos consideran que las preferencias del comprador también influyen en el precio de mercado, por  ejemplo en este momento hay preferencia por las casas de un solo nivel. En general concejo es  invertir en este año ya que las condiciones del mercado son realmente favorables.